Airbnb : 100 000 € d'amende à Marseille... Ce que cette décision change pour les propriétaires bailleurs

Le 30 juin dernier, le tribunal judiciaire de Marseille a prononcé l'amende civile maximale prévue par la loi (soit 100 000 €) à l'encontre d'un investisseur ayant loué illégalement un appartement en meublé de tourisme sur Airbnb. Une décision qui confirme un mouvement de fond : les municipalités françaises ne tolèrent plus les contournements de la réglementation sur la location courte durée (LCD).

Les faits

L'appartement en cause, de 150m², se situe rue Dragon dans le quartier Vauban (6e arrondissement de Marseille), et compte pas moins de quatorze couchages !... Il était loué environ 400 € la nuit, notamment via Airbnb et Booking.com (source : Marsactu, C Juste Paris).

Les éléments retenus par la juridiction :

• Plus de 207 000 € de revenus locatifs estimés sur trois ans

• 173 nuitées louées en moyenne par an, alors que le logement était déclaré comme résidence principale

• Le dossier a été transmis à l'administration fiscale pour un contrôle des revenus déclarés

• Le propriétaire contestait les faits, affirmant que l'appartement était bien sa résidence principale — argument que le tribunal n'a pas retenu

Le tribunal n'a en revanche pas ordonné le retour du bien à un usage résidentiel classique : le propriétaire avait entre-temps signé des baux mobilité avec des étudiants.

Ce n'est pas un cas isolé

Dès le lendemain, la même juridiction examinait le cas d'un autre propriétaire marseillais, avec des pénalités réclamées par la Ville pouvant atteindre 1,5 million d'euros sur six logements touristiques jugés irréguliers, incluant les sociétés de gestion locative et de conciergerie (source : La Gazette des Communes). La Ville de Marseille a mis en place des brigades de contrôle dédiées et mène désormais une politique judiciaire assumée contre les meublés de tourisme non conformes.

Le plafond a changé

Le plafond de 90 jours/an était évoqué dans l'affaire, il correspondait au seuil qui était en vigueur au moment des faits jugés. Depuis, la réglementation marseillaise s'est encore durcie : grâce à la loi Le Meur-Echaniz du 19 novembre 2024, le plafond de location d'une résidence principale en meublé de tourisme est passé à 30 jours par an à Marseille (source : La Gazette des Communes).

Concrètement, un propriétaire qui reproduirait aujourd'hui le même schéma qu'en 2022-2024 se retrouverait en infraction bien plus tôt dans l'année... Le risque contentieux est donc supérieur à celui encouru par le propriétaire condamné.

Ce que change la loi Le Meur, à l'échelle nationale

Au-delà du cas marseillais, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) renforce le cadre applicable à tous les meublés de tourisme en France :

• Enregistrement national obligatoire sur la plateforme apimeubles.finances.gouv.fr, au plus tard le 20 mai 2026

• Possibilité pour les communes en zone tendue d'abaisser le plafond de nuitées d'une résidence principale jusqu'à 90 jours par an (par délibération motivée du conseil municipal)

• Renforcement de la procédure de changement d'usage, qui permet aux communes de protéger le parc de logements destinés aux résidents permanents

(Source : ecologie.gouv.fr — Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme)

Est-ce la même chose dans le Biterrois ?

Les seuils appliqués à Marseille (parmi les plus restrictifs dans l'hexagone...) ne sont pas ceux de toutes les communes de l'Hérault ou du Bassin de Thau. Chaque commune fixe ses propres règles en matière de plafond de nuitées, de changement d'usage et d'éventuelle compensation. C'est précisément pour cette raison qu'il est indispensable de vérifier le règlement applicable, commune par commune, avant tout achat destiné à la location courte durée. Les règles à Béziers, à Valras-Plage ou à Sète ne sont pas nécessairement identiques.

Trois réflexes pour sécuriser un projet de location courte durée en 2026

1. Vérifier en mairie le régime applicable au bien (déclaration simple, autorisation de changement d'usage, compensation exigée ou non) avant toute offre d'achat.

2. Prévoir une stratégie de repli : location meublée classique (LMNP), bail mobilité ou colocation, si les contraintes locales deviennent trop lourdes pour la LCD.

3. Cibler en priorité les communes qui accueillent encore favorablement la location courte durée, plutôt que de parier sur la tolérance d'une réglementation appelée à se durcir.

En résumé

La location courte durée reste un levier patrimonial pertinent, mais elle exige désormais un professionnalisme complet : vérification réglementaire en amont, suivi des évolutions locales, et anticipation des contrôles. Le marché (comme la justice...) ne pardonne plus l'approximation.

Vous portez un projet d'investissement locatif dans le Biterrois ou le Bassin de Thau ? Contactez-moi pour un point réglementaire personnalisé avant tout achat.

Jean-François Marty Conseiller immobilier — eXp Realty France Cazouls-lès-Béziers, Occitanie

Sources

• Marsactu — 100 000 euros d'amende pour le propriétaire Airbnb d'une "résidence principale" aux 14 lits

• C Juste Paris — Un propriétaire marseillais condamné à une amende record de 100 000 €

• La Gazette des Communes — À Marseille, les procès contre les multipropriétaires Airbnb s'enchaînent

• Ministère de la Transition écologique — La location touristique meublée