Alors que le marché immobilier français amorce une sortie progressive de la phase de ralentissement observée entre 2023 et 2024, Nice confirme en 2026 son statut de place résiliente. Dans la capitale azuréenne, les prix se maintiennent à un niveau élevé et la demande reste soutenue, à contre-courant d’une dynamique nationale encore fragile.
Selon l’INSEE, les prix des logements anciens ont progressé de +1,1 % sur un an à la fin de l’année 2025, traduisant une reprise modérée à l’échelle nationale. Dans le même temps, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur affiche une évolution plus dynamique, avec une hausse comprise entre +1,5 % et +1,8 %, selon les données des Notaires de France.À l’échelle des Alpes-Maritimes, les indicateurs confirment cette solidité. Le prix médian des appartements s’établit autour de 4 750 €/m², tandis que les volumes de transactions repartent à la hausse, avec une progression d’environ +5 %. Loin d’un marché figé, Nice se caractérise ainsi par une activité soutenue et une liquidité préservée.
Cette résistance s’explique en partie par la structure du parc immobilier local. Les appartements y sont largement majoritaires, or ce segment constitue aujourd’hui le principal moteur de la reprise au niveau national. Ce positionnement structurel confère au marché niçois un avantage relatif dans le contexte actuel.
La question du rôle des acheteurs étrangers est souvent avancée pour expliquer la tenue des prix sur la Côte d’Azur. Les données disponibles invitent toutefois à nuancer cette lecture.
À l’échelle nationale, la clientèle étrangère ne représente qu’environ 2 % des transactions immobilières, ce qui limite son poids global dans la formation des prix. En revanche, sa présence est sensiblement plus marquée dans les territoires à forte attractivité, comme les Alpes-Maritimes, où elle atteint environ 7 % des acquisitions.
À Nice, cette demande internationale — principalement européenne, mais également nord-américaine — se concentre sur des biens bien situés, souvent en cœur de ville ou en front de mer. Sur le segment haut de gamme, elle peut représenter une part significative des transactions, parfois proche de 50 %.
Son rôle est donc moins quantitatif que qualitatif : elle contribue à soutenir les niveaux de prix sur les actifs les plus recherchés et participe à l’ancrage international du marché niçois, sans en être le moteur principal.
Au-delà des effets conjoncturels, la principale caractéristique du marché niçois demeure son déséquilibre structurel. Le territoire est contraint par sa géographie — entre mer et relief — et les possibilités de développement y sont limitées.
Dans ce contexte, l’offre de logements peine à suivre une demande qui reste soutenue, portée à la fois par l’attractivité résidentielle, la pression démographique et les usages patrimoniaux.
Ce déséquilibre durable entre l’offre et la demande constitue le véritable facteur explicatif du maintien des prix à un niveau élevé.
Cette pression se répercute directement sur le marché locatif, où la rareté de l’offre devient particulièrement visible. La disponibilité des biens à louer se réduit, tandis que la demande reste forte, notamment dans les zones centrales.
Il en résulte un marché locatif sous tension, caractérisé par une rotation faible des biens et une concurrence accrue entre locataires.
Nice ne relève pas d’un marché en surchauffe ponctuelle, mais d’un marché structurellement contraint, dont les fondamentaux demeurent solides.
La stabilité des prix s’explique par la convergence de plusieurs facteurs :
une reprise nationale progressive
une dynamique régionale plus soutenue
un marché dominé par les appartements
une offre structurellement insuffisante
À court et moyen terme, sauf retournement macroéconomique marqué, les conditions ne sont pas réunies pour une baisse significative des prix.
:
INSEE – Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (T4 2025)
https://www.insee.fr/fr/statistiques/8745266
Notaires de France – Tendances et évolutions des prix de l’immobilier 2025–2026
https://www.notaires.fr/fr/article/tendances-et-evolutions-des-prix-de-limmobilier
Notaires de France – Projections issues des avant-contrats (2026)
https://www.notaires.fr
Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes – Observatoire Immobilier d’Habitat 2025
https://www.chambre-notaires06.fr
Base Notaires-INSEE – Analyse régionale Provence-Alpes-Côte d’Azur
https://www.insee.fr